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沪上开发商趁势涨价不明智

发布时间:2019-08-17 21:23:03

  上海闷热的天气并未阻挡购房者的热情。

  6月10日下午,位于浦东高桥的尼德兰花园售楼处人头攒动。据现场一位销售人员介绍,这是该楼盘开盘第一天。截至昨日下午4时 0分,尼德兰花园售楼处张贴的销控表显示,该楼盘当天推出的119套 0平方米毛坯公寓房源,已经售出101套。

  据该销售人员介绍,尼德兰花园此番推出的这119套房源中,部分房源还附送平方米的面积。“送面积”房源优惠后的均价在2.2万-2. 万元/平方米,不送面积房源优惠后均价在2.1万-2.2万元/平方米。截至昨日下午,“送面积”房源已全部售完。

  某上市房企营销负责人分析,尼德兰花园所处区域虽是高桥板块最北的项目,但靠近高桥老城和保税区,本地居民、就业人口很多,客户群很大,加上价格较为适中,开盘当天售出85%的房源,这一表现“相当不错”。

  “降息推动购房者入市”

  售楼处销售人员的说法与上述营销负责人的分析颇为契合。

  据尼德兰花园售楼处一销售人员介绍,该楼盘的购房者多为刚需客户,主要为高桥当地居民和在外高桥保税区工作的年轻人,“楼盘周边没有其他新盘,此次开盘定价与周边二手房价格差不多。”尼德兰花园上一次开盘还要追溯到两年前。

  上述销售人员还称,这批房源的客户积累时间较长,“在半年以上”。而且,上周宣布降息,也推动了部分购房者入市。

  某外资房企总经理认为,尼德兰花园的开盘时机抓得不错,“趁着5月楼市成交回暖的后劲,上周又刚刚传出降息的消息”。他同样提到,尼德兰花园所处区域的在售楼盘尤其是刚需楼盘较少,刚性需求积压的时间较久。

  同样“销量不错”的还有上周末再度加推的嘉定路劲翡丽湾。

  据该楼盘售楼处一位工作人员介绍,路劲翡丽湾上周末推出的100多套房源,“销售情况不错,小户型已经不多了。”

  路劲翡丽湾这批加推房源的优惠后均价在1.6万元/平方米,较前一周末1.52万元/平方米的均价再度上涨800元/平方米。而较去年底1. 8万元/平方米的成交均价,涨幅已达2200元/平方米。该楼盘售楼处工作人员解释,此次加推的是景观楼王,价格自然更贵些。

  “目前不具备涨价条件”

  在上周末“涨价”入市的,还有位于闵行的浦江华侨城和松江的米兰诺贵都。不过,这两个楼盘的售楼处工作人员均未透露销售情况。

  据介绍,浦江华侨城上周末加推100套房源,公寓房源均价在2.2万元/平方米,全款可享9.5折,9.7折,这一价格也高于今年初2万元/平方米的成交均价。

  浦江华侨城售楼处一工作人员称,此前推出的房源距离轨交站点的距离超过一公里,而此次推出的100套房源距轨交站点只有 00多米,房源位置更好。

  米兰诺贵都上周末推出了1 0余套房源,该楼盘售楼处一工作人员称,此次加推的公寓房源优惠后均价在1.48万元/平方米,而去年底推盘价为1.42万元/平方米。

  该工作人员称,“后面推的房源,价格自然要比前面的贵。”

  上海盘谷天地总经理宋海分析,目前涨价的楼盘往往都具备几个特点:所在区域曾大幅打折促销,该楼盘曾大幅降过价,基本为刚需中小户型房源。随着前期低价促销的完成,现在的价格优惠幅度没以前那么大了。

  在宋海看来,目前的楼市并不具备涨价条件,中高端楼盘大幅打折才能卖得动的情况处处可见,“涨价肯定是有个度的,大多数开发商对目前的形势还是较为清楚的。”

  “地产融资出现放松迹象”

  宋海的判断,与沪上某上市房企营销负责人颇为接近。

  该上市房企营销负责人说,目前楼市限购、限贷政策并没有取消,调控并没有实质性放松,有效客户群体依然有限。在这种情况下,虽然楼市经历了 -5月的成交回暖,但仍难有本质性的转变,开发商仍应以跑量为重,趁势涨价是不明智的。

  即便央行降息,在该营销负责人看来,也不会对具体的买房行为产生立竿见影的效果。

  “此次降息未能大幅度削减买房人的买房成本,对买房人影响不大。”上述上市房企营销负责人说。

  在他看来,此次降息对开发商的长期影响可能更大些,“有利于降低开发贷成本,融资更加方便,但这也是就中长期而言,短期内的作用其实很有限。” 宋海的看法更为谨慎。

  宋海认为,此次降息虽然是 年来的首次,但对楼市产生的影响可能更多地停留在心理层面,“此次降息只是表明,货币宽松的通道正在打开,只是释放了一个信号,对开发商不能视作一个直接的利好消息,并不会带动整个房地产行业出现大范围向好。”

  在宋海看来,目前等金融机构对住宅项目的融资还没有出现直接放松的信号。

  但宋海也提到,最近一两周一些地方对商业地产项目的融资出现放松迹象,“这也能间接帮助开发商减少住宅项目的自有资金占比,缓解资金压力。”

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